Маленькая страна детской комнаты
|
Добавлено: Гость | 16.09.2009 |
Для сравнения, в Ростове-на-Дону квадратный метр в классе "В" стоит в среднем 65 758 тыс. руб., то есть ниже на 9%.
В декабре в некоторых бизнес-центрах класса "В", где предусмотрена только продажа офисных помещений ("БЦ на Канунникова" и "БЦ на Баррикадной"), произошло заметное снижение цен на 5-7% по отношению к сентябрю. Стоимость 1 кв. м в этих объектах на сегодняшний день составляет 60 000 и 71 000 руб. соответственно. По остальным бизнес-центрам этого класса, где предполагается аренда и продажа, существенного снижения в ценах не произошло.
О продаже офисных площадей класса "А" можно судить только по одному строящемуся бизнес-центру "Волгоград-Сити". Здесь стоимость 1 кв. м составляет 120 000 руб., что соответствует ростовскому и краснодарскому уровню цен. Пользуясь отсутствием аналогичных предложений, застройщик бизнес-центра "Волгоград-Сити" может устанавливать высокие цены.
Перспективы развития
Объем всех офисных площадей Волгограда в декабре 2008 года составил около 380 тыс. кв. м, в том числе офисных помещений класса "В" - 59, 3 тыс. кв. м. По этому показателю Волгоград отстает от г. Ростова-на-Дону более чем в 2, 3 раза, а от краснодарского рынка почти в 3 раза.
Предложение готовых офисных площадей класса "А" в Волгограде на сегодня отсутствует. Общий объем строящихся бизнес-центров на сегодняшний день оценивается на уровне 124, 7 тыс. кв. м.
В Центральном районе ведется строительство крупнейшего на сегодняшний день многофункционального комплекса класса "А" - "Волгоград-Сити" (55 тыс. кв. м). Ввод в эксплуатацию этого объекта в 2009 г. должен стать показательным и может покрыть основную долю спроса на помещения класса "А". Однако, достичь абсолютной заполняемости бизнес-центру будет сложно, даже в условиях активного спроса.
Среди крупных строящихся объектов офисной недвижимости стоит отметить бизнес-центр класса "А" - "Премьер-building", общей площадью 29, 1 тыс. кв. м. Кроме этого, в 2010 году в Центральном районе введется в эксплуатацию БЦ "Эль Патио", класса "А" - 4, 5 тыс. кв. м. Строительство этих бизнес-центров на сегодняшний день ведется в соответствии с графиком, однако, в дальнейшем возможно отставание и корректировка сроков сдачи от 6 мес. до 2 лет.
Необходимо отметить, что в стадии проектирования находятся пять офисных объектов. Однако, ввиду обострившейся ситуации на мировом финансовом рынке проекты были отложены застройщиками на неопределенное время, а запланированные средства на их реализацию либо не получены из финансирующих организаций, либо были распределены на завершение строящихся объектов или выведены с рынка.
Среди крупных российских городов-миллионников Волгоград имеет наименьший показатель обеспеченности качественными офисными площадями - 58, 2 кв. м на чел. В сравнении с Краснодаром и Ростовом-на-Дону г. Волгоград отстает в 2-3 раза. Наиболее близкими по социально-экономическому положению к Волгограду являются Екатеринбург и Омск. Эти города относятся к промышленным, значительную долю в их экономикe занимает металлургия, строительство авто-техники, нефтехимия. Так как промышленные предприятия не относятся к потенциальным арендаторам качественных площадей, а предпочитают офисы в административных зданиях, расположенных рядом с собственным производством, это объясняет небольшие объемы строительства качественных бизнес-центров в этих городах. При этом, Омск по обеспеченности опережает Волгоград в 4 раза, а Екатеринбург в 2 раза.
В Волгограде достаточно офисов
Сравнительный анализ рынков офисной недвижимости класса "В" в городах ЮФО показал, что в Волгограде при невысоком уровне предложения доля вакантных площадей выше чем в Краснодаре. При этом, арендные ставки равнозначны краснодарским. Это позволяет сделать вывод о том, что Волгоград, несмотря на небольшой объем качественных помещений относительно других городов, имеет достаточный уровень предложения, чтобы покрыть существующий спрос, что в конечном итоге не позволяет устанавливать застройщикам более высокие цены и арендные ставки. Необходимо отметить, что для Ростова-на-Дону сравнительно низкие цены и арендные ставки объясняются отсутствием дефицита на качественные офисы. Кроме этого, в Ростове-на-Дону офисные здания класса "С" при относительно низких арендных ставках соответствуют высоким требованиям, чем создают конкуренцию бизнес-центрам класса "В".
Уровень заполняемости бизнес-центров
Доля вакантных площадей в существующих бизнес-центрах класса "В" в сентябре находилась, в среднем, на уровне 5%, что говорит о высоком уровне заполняемости в этом сегменте. Однако, за последние два месяца наблюдалась тенденция сокращения арендуемых площадей и переезда арендаторов в более дешевые офисные помещения, что привело к увеличению вакантных площадей до 11%.
В строящихся бизнес-центрах класса "В" со сроком сдачи 1-2 квартал 2009 года уровень заполняемости находится на отметке около 80%. Объекты с заявленными сроками ввода в 4 квартале 2009, начале 2010 года заполнены только наполовину. Такие показатели заполняемости являются достаточно высокими в сравнении с крупными городами ЮФО (Краснодар, Ростов-на-Дону).
В строящихся бизнес-центрах класса "А", в среднем, сдано не более 40% всех площадей, при этом, в бизнес-центре "Волгоград-Сити" на сегодняшний день нет заключенных договоров с арендаторами (подписаны предварительные соглашения). Невысокие показатели заполняемости в этом классе объясняются снижением платежеспособности потенциальных арендаторов, которое связано с обострением финансового кризиса. Застройщики получают отказы по большинству раннее заключенных предварительных соглашений.
Приблизительно такая же ситуация отмечается в Ростове-на-Дону, где уровень вакантных площадей в "А" классе составляет около 40-50%. В отношении площади офисов в большинстве случаев (75%) компании-арендаторы заключают договоры на помещения 30-40 кв. м. Офисы площадью от 50 до 70 кв. м занимают приблизительно 15% от общего объема спроса.
Договоры по площадям более 70 кв. м заключаются в 10% случаев. Однако, такие тенденции нельзя назвать актуальными, так как многие компании-арендаторы в условиях сложившегося кризиса сокращают долю ранее арендованных офисных площадей, в среднем, на треть. Арендаторы также проводят переговоры с собственниками на предмет снижения арендных ставок. В большинстве случаев собственники идут на временное снижение ставок, чтобы не допустить массового оттока арендаторов.
Инвестиционная привлекательность
Долгосрочное инвестирование и последующая сдача в аренду является одной из наиболее частых причин покупки офисных помещений. Однако, резкое снижение спроса со стороны арендаторов вызвало опасение инвесторов в отношении капиталовложений в этот сектор рынка. По заявлениям риэлтерских компаний за период с августа по октябрь количество сделок по продаже офисных помещений сократилось более чем на 80%.
Основные прогнозы
Ситуация на рынке офисной недвижимости дестабилизировалась с обострением финансового кризиса, что привело к резкому снижению спроса, стагнации цен и арендных ставок. Дестабилизация на финансовом рынке повлияла и на активность девелоперов. По многим строящимся объектам мы прогнозируем отставание от 6 мес. до 2 лет. От некоторых проектов, находящихся на стадии разработки проекта, застройщики могут отказаться. В посткризисный период станет очевидно на сколько рынок насыщен, и какие перспективы для развития новых проектов существуют.
Ввиду того, что многие заявленные объекты класса "А" в ближайшей перспективе будут иметь низкий спрос, их классность может быть пересмотрена до уровня класса "В".
По нашим оценкам, в 2009 году будет введено 91, 2 тыс. кв. м качественных офисов, в 2010 году - 33 тыс. кв. м, в 2011 - 97, 8 тыс. кв. м, в 2012 году должен быть сдан один объект "Глобал-Сити" площадью 168 тыс. кв. м.
По нашим оценкам, объем прогнозируемого предложения на 2009-2011 годы превысит уровень потенциального спроса. Уже сегодня можно говорить о перенасыщении рынка на 15-16%. В 2009 году объем профицита в классе "В" составит 125 тыс. кв. м.
Объем спроса был посчитан с учетом количества экономически активного населения в Волгограде, которое на 2008 год составило около 410 тыс. чел. Из этого числа около 35% это офисные работники. В среднем, норма офисной площади на одного работника составляет 3 кв. м. Таким образом, объем спроса на все офисные помещения в 2008 году составил 364, 6 тыс. кв. м, в том числе, на качественные помещения класса "В" - 51 тыс. кв. м.
При существующем объеме предложения в этом сегменте 59 тыс. кв. м можно говорить, что рынок качественных офисных площадей в Волгограде перенасыщен. Причиной отставания уровня спроса от предложения является низкий темп роста экономики и, как следствие, развития и притока новых компаний.
С появлением новых качественных объектов и, как следствие, увеличением насыщенности, темп роста цен и арендных ставок в Волгограде будет постепенно снижаться.
В краткосрочном периоде мы прогнозируем снижение арендных ставок по некоторым, ранее переоцененным, бизнес-центрам на 10-12%. Это является вынужденной мерой застройщиков для стимулирования спроса в условиях финансового кризиса. В 1-2 квартале 2009 года стоит ожидать снижение арендных ставок, в среднем по рынку, на 10%. Небольшой рост ставок возмо- жен с начала 2010 года, когда активность арендаторов начнет повышаться, а экономическая ситуация в регионе начнет стабилизироваться.
Цены продаж ведут себя менее эластично и, как правило, в условиях низкого спроса снижаются незначительно. Исключением являются случаи, когда продажи площадей являются единственным способом их реализации. В течение 2009 года ожидается снижение цен на 3-5%.
При условии роста активности потенциальных арендаторов, который прогнозируется на начало 2010 года, инвесторы могут рассчитывать на доходность от эксплуатации офисных помещений не менее чем 14% в год. Офисная недвижимость Волгограда в прошлых периодах показывала высокий показатель роста стоимости кв. м (около 19% в год). Однако, в будущем, после стабилизации экономической ситуации, рост цен будет сдерживать низкий уровень спроса.
В долгосрочной перспективе, после стабилизации экономической ситуации, цены и арендные ставки будут расти, однако, их темп роста по мере насыщения рынка будет снижаться. К 2011 году ожидается рост арендных ставок в классе "В" на 15% по отношению к концу 2008 года. В классе "А" темп прироста составит 5%.
К этому моменту времени цены продаж в сегменте класса "А" вырастут на 4-5%, в классе "В" - примерно на 20%. Низкие темпы роста в "А" классе объясняются его переоцененной стоимостью на сегодняшний день, что в условиях низкого спроса вызовет снижение цен уже в начале 2009 г. на 9-10%. В последующие годы в классе "А" будет наблюдаться рост, в среднем, на 7% в год.
Строительство Волгограда
Об авторе
Мартов
Условия перепечатки
При репосте статьи "Маленькая страна детской комнаты", пожалуйста укажите источник - сайт http://www.iphosting.ru/ (Платный профессиональный хостинг) — и информацию об авторе.Смотрите также
Контроль Доступа
В современном беспокойном, агрессивном мире, где цинизм и жестокость приходят на смену лучшим человеческим чертам, защищенность становится обязательным условием существования. Человек, в меру своих сил и возможностей, стремится обезопасить свою семью и себя от посягательств недоброжелателей.
Хотя в этом противостоянии, одних человеческих сил бывает недостаточно, поэтому на помощь приходят способы, в лице нынешних систем безопасности. Системы безопасности составляются из блоков: видеонаблюдение, контроль доступа и извещение.
Сертификация: Что Она Из Себя Представляет, Как Сегодня Оформить Данную Документацию
Каждый день все больше людей становятся предпринимателями. Прилавки забиты различным товаром, предлагаются самые разнообразные услуги. Выбрать из этого обилия становится сложнее, потому главным показателем выступает качество. А сертификация выступает тем механизмом, который помогает контролировать и предотвращать появление продукта сомнительного качества. Существует перечень товаров, которые обязательно должны проходить процедуру сертификации. Осуществляет и контролирует данный процесс орган по сертификации.